고급 주택 대출을 네 번째 주택에 전액 옮겨 걸면 더 낮은 비율을 적용받을 수 있을까?

중앙은행은 고가 주택 대출의 비율 상한을 단계적으로 강화해 왔다. 2010년 12월에는 6할이었고, 2021년 3월에는 5.5할(기존 주택담보대출 2건 이하)과 4할(기존 주택담보대출 3건 이상 포함)로 낮췄으며, 2021년 12월에는 4할, 2024년 9월에는 3할로 낮췄다. 2024년 9월 20일 시행된 조정에서는 법인의 주택 구입 대출, 개인의 고가 주택 구입 대출, 3번째(포함) 이상 주택 구입 대출의 비율이 모두 4할에서 3할로 내려갔다. 2026년 3월 20일 시행되는 수정 대조표에서도 이 세 가지 대출은 여전히 3할이며 거치기간이 없다.

대출을 다른 주택으로 옮겨 거는 문제에 대해서는 중앙은행의 2021년 3월 19일 증보·개정 문답에 해당 규정이 있다. 개인이 기존 주택담보대출 건에 추가 대출을 받거나 다른 부동산을 제공해 새 대출을 받더라도, 자금 용도가 고가 주택 구입이고 그 주택을 담보로 대출을 신청하는 경우라면 마찬가지로 규제를 받으며, 새 대출 또는 추가 대출 자금에 고가 주택 구입 대출 금액을 더한 합계가 규정된 비율을 넘어서는 안 된다. 이미 주택담보대출이 2건 이상 있는 사람이 다른 주택(부지 포함)으로 대출을 신청할 때는 금융기관이 차입 용도를 사실대로 확인해야 하고, 용도가 주택 구입이면 규제가 적용되며, 차입인에게 대출 동의 시 자금 용도를 확약서로 제출하게 하고 사후에 점검해야 한다.

문답은 은행의 취급 방식도 제한한다. 수선비, 운전자금 또는 그 밖의 대출 명목으로 고가 주택 구입 대출을 취급해서는 안 되고, 연합신용조사센터의 원래 자금 용도 코드 「1」인 주택담보대출을 용도 「4」로 바꿔 분류해서도 안 되며, 다른 담보물을 추가로 설정하는 방식으로 대출 금액을 추가 증액해서도 안 된다. 예외로, 차입인이 본인 명의 정기예금증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받아 그 자금을 해당 주택 구입에 쓰는 경우는 다른 대출 명목으로 대출 금액을 추가 증액한 것으로 보지 않는다. 금융기관이 위반하면 감독 당국이 은행법 제130조 및 제134조 등의 규정에 따라 처분한다.

주택 수를 세는 방식도 규정되어 있다. 명의상 주택담보대출 건수는 금융기관이 연합신용조사센터에 명의자 기준으로 조회하며, 대상은 주택을 담보로 하고 자금 용도 코드가 「1」인 담보 대출로, 담보물 1건을 1채로 센다. 명의상 주택이 2채 이상이지만 모두 대출을 받지 않아 연합신용조사센터에 주택담보대출 기록이 없는 경우, 이번 주택 구입 대출 신청에는 3번째(포함) 이상 규정이 적용되지 않는다. 2021년판 문답은 여전히 3번째 주택과 4번째 이상 주택을 나누고 있으며, 현행 대조표에는 3번째(포함) 이상이 똑같이 3할로 기재되어 있다.

중앙은행은 고가 주택이 소수 시장에 속하며 가격이 높고 변동이 크며 유동성이 낮고 대출 위험이 높아, 신용 자원은 자가 주택이 없는 사람에게 우선 제공하는 것이 바람직하다고 설명했다. 중앙은행은 또 부동산 실거래가 통계에 따르면 최근 5년간 전국에서 고가 주택 인정 기준에 해당하는 거래 건수가 전체 주택 거래 건수에서 차지하는 비중이 모두 2% 미만이라고 밝혔다.