銀行鑑價900萬元低於成交價1000萬元，只能貸720萬元

中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富表示，銀行核貸時，買賣價與鑑價會「取其低」，作為貸款成數的計算基礎。他舉例，成交價1000萬元的房子，買方即使可以貸8成，銀行若只鑑價900萬元，最高只能貸720萬元，不是原先以為的800萬元。

呂崑富說，購屋族多誤以為有2成自備款就能買房。一旦銀行鑑價低於成交價，原以為的8成房貸會跟著打折，差額由買方補。他還說：「如果補不出來就是違約，近200萬元頭款可能就不見了。」

另一組假設是成交價900萬元、最高貸款成數8成、自備款約180萬元。若銀行鑑價800萬元，理論最高貸款為640萬元，至少須準備自備款260萬元；若鑑價900萬元，理論最高貸款為720萬元。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，房屋成交價是特定買賣雙方談出的結果，可能受交易條件與買方喜好影響；銀行鑑價則是把房屋當擔保品，衡量其市場價值。他表示，鑑價是房價的落後指標，市場多頭時鑑價可能低於行情，空頭時則可能高於行情。

新北五股洲子洋有買方因鑑價不足，只貸到7成，臨時多籌近百萬元自備款，最後向融資公司借錢交屋。呂崑富建議，買房除了原先準備的自備款，最好再多留約1成資金餘裕，並在下斡旋前先上網做估價；正式送件3家銀行就差不多，貸款不足特約則可在簽約前與賣方協商，約定至少貸到的金額或成數，以及貸不到時如何處理。