銀行對保後臨時不貸款，買方能解約嗎？

ETtoday房產雲引述鏡週刊報導，新北市買方張偉林（化名）夫妻買下總價2,320萬元的預售屋，打算藉此換屋。他說，完成銀行對保後隔週，銀行以「水位不夠」為由表示不貸款，而契約的撥款期限已進入倒數。

張偉林轉向其他銀行詢問，得到兩種答覆：有銀行暫不收新案，至少得等4個月；也有銀行願意送件，但利率要加0.25個百分點。原先談定的第2戶房貸利率為3.4％，調整後變成3.65％，也不給寬限期。最後他沒趕上撥款期限，建商主張買方違約，要求房屋總價15％的違約金，金額為348萬元。報導提到，簽約時央行還沒限制自然人第2戶房貸成數；後來選擇性信用管制使成數一度收緊，現階段已放寬至最高7成。

律師吳榮達提醒，銀行不肯貸款，並不等於買方可以不負責任地終止契約。若簽約時沒先講好資金不足或撥款延誤要怎麼辦，到了付款日仍可能引發違約糾紛。亮遠法律事務所張倍齊律師表示，簽了買賣契約後通常沒有七日無條件解約可用，因為消費者保護法第19條的七日解除權，只適用於通訊交易或訪問交易。

張倍齊律師表示，房貸沒過未必能解約。契約若沒清楚載明由哪家銀行貸款、至少貸幾成、利率多少、如何鑑價、何時前申請，以及條件沒達成後怎麼收場，貸款不足或沒貸到，通常不會因此免除付款義務。反過來，若契約明列某種核貸結果是解除條件，就照條款通知對方。

張倍齊律師表示，對方遲延履行時，若契約或法律沒有免催告的特別規定，一般要依民法第254條，先訂一段合理期間請對方履行；期間屆滿仍未履行，才取得法定解除權。至於違約金，民法第250條允許雙方事先約定，第252條則讓法院在金額過高時調降；是否調降，要綜合契約目的、已履行程度、違約原因與對方損失，不能只比較占房價的比例。