租屋、買房、投資與生活指南

在美國租屋與買房的權益

從台灣到亞利桑那會遇到的事，用中文一步一步說明，附英文原詞與出處。這裡是一般說明，不是法律、稅務或貸款意見；簽約前請和持照專業人士確認。

公平住宅

房東、經紀人與平台都不能因為種族、國籍、宗教、家庭狀況等拒絕你，或把你導向特定社區。

出處：Fair Housing Act（42 U.S.C. § 3604）

先看合約再帶看

買房時，經紀人帶看前（含即時視訊帶看）要和你簽書面合約，寫清楚服務與費用。租屋不在這條規定內。看不懂的條款可以請經紀人用中文說明。

出處：NAR（2024-08-17 起）

查得到執照

經紀人執照可在亞利桑那不動產局（ADRE）查詢，貸款專員可在 NMLS 查詢。

前往合作夥伴頁的查詢連結

名詞表

HOA	社區管理委員會（Homeowners Association）。每月收管理費，也訂社區規範，例如外牆顏色、停車、垃圾桶擺放。
SPDS	賣方財產揭露書（Seller Property Disclosure Statement）。賣方要告知已知的屋況問題，例如漏水、白蟻、修繕紀錄。
BINSR	驗屋後的修繕要求單（Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response）。買方列出要求，賣方回覆修或不修。
押金	亞利桑那法律規定，押金加上預付租金合計原則上不超過 1.5 個月房租（A.R.S. § 33-1321）。退租並提出要求後，房東要在 14 天內（不含週末與國定假日）退還，並列出扣款明細。
Earnest money	買方出價被接受後先付的誠意金，交給第三方 escrow／title 公司保管，過戶時抵扣房價。常見約為房價的 1–2%。
Escrow	由中立的第三方（escrow／title 公司）保管款項與文件，條件都完成後才過戶、撥款。
Pre-approval	貸款預審。銀行看過收入與資產後，先給你可貸金額的證明，出價時要附上。
CC&Rs	HOA 的社區規約，寫明能做和不能做的事，例如外觀、停車、出租限制。買房前要讀。
Closing costs	過戶費用，包含貸款手續費、產權保險、escrow 費用等，不含頭期款。
ITIN	美國國稅局（IRS）發給沒有 SSN 的人報稅用的號碼。投資人收租、賣房都要用它申報。
DSCR 貸款	用物件的租金能不能付房貸來審核的投資用貸款（Debt Service Coverage Ratio），不太看個人收入，利率較高。
W-8ECI	非居民交給代管公司的表格，表示租金要以淨額申報，代管公司就不用預扣租金總額的 30%。
折舊（Depreciation）	出租住宅的建物（不含土地）可以分 27.5 年攤提成費用，降低每年的應稅所得；出售時要回收課稅。
LLC	有限責任公司。常用來持有出租房，隔離法律責任；稅務與遺產規劃要和會計師、律師一起決定。