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租屋、買房、投資與生活指南

在亞利桑那租房的六個步驟

從台灣到亞利桑那會遇到的事，用中文一步一步說明，附英文原詞與出處。這裡是一般說明，不是法律、稅務或貸款意見；簽約前請和持照專業人士確認。

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    先算預算

    房東常要求月收入是租金的 3 倍左右。公司補貼算不算收入，要請 HR 開立證明。水電在夏天會明顯變高。
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    準備文件

    護照、簽證、公司聘僱信（含薪資與到任日）、銀行存款證明。還沒有 SSN（美國社會安全號碼）時，這些文件代替信用報告。
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    線上帶看

    租屋不在 NAR 書面買方合約規定的範圍內，但有些經紀人仍會請你簽服務合約，先看清楚費用。經你同意後全程錄影，結束後有中文重點。出處：NAR：書面買方合約規定的適用範圍（只適用買房，不適用租屋）
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    送出申請

    每位 18 歲以上同住者通常都要填申請並付申請費。有些社區會要求多付押金，或由公司出具保證。
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    簽約付款

    押金加預付租金，合計原則上不超過 1.5 個月房租；另付首月租金。寵物押金另計。出處：A.R.S. § 33-1321
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    入住檢查

    入住當天把每個房間拍照錄影，填寫入住檢查表。退租時押金扣款要對照這份紀錄。

名詞表

HOA社區管理委員會（Homeowners Association）。每月收管理費，也訂社區規範，例如外牆顏色、停車、垃圾桶擺放。
SPDS賣方財產揭露書（Seller Property Disclosure Statement）。賣方要告知已知的屋況問題，例如漏水、白蟻、修繕紀錄。
BINSR驗屋後的修繕要求單（Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response）。買方列出要求，賣方回覆修或不修。
押金亞利桑那法律規定，押金加上預付租金合計原則上不超過 1.5 個月房租（A.R.S. § 33-1321）。退租並提出要求後，房東要在 14 天內（不含週末與國定假日）退還，並列出扣款明細。
Earnest money買方出價被接受後先付的誠意金，交給第三方 escrow／title 公司保管，過戶時抵扣房價。常見約為房價的 1–2%。
Escrow由中立的第三方（escrow／title 公司）保管款項與文件，條件都完成後才過戶、撥款。
Pre-approval貸款預審。銀行看過收入與資產後，先給你可貸金額的證明，出價時要附上。
CC&RsHOA 的社區規約，寫明能做和不能做的事，例如外觀、停車、出租限制。買房前要讀。
Closing costs過戶費用，包含貸款手續費、產權保險、escrow 費用等，不含頭期款。
ITIN美國國稅局（IRS）發給沒有 SSN 的人報稅用的號碼。投資人收租、賣房都要用它申報。
DSCR 貸款用物件的租金能不能付房貸來審核的投資用貸款（Debt Service Coverage Ratio），不太看個人收入，利率較高。
W-8ECI非居民交給代管公司的表格，表示租金要以淨額申報，代管公司就不用預扣租金總額的 30%。
折舊（Depreciation）出租住宅的建物（不含土地）可以分 27.5 年攤提成費用，降低每年的應稅所得；出售時要回收課稅。
LLC有限責任公司。常用來持有出租房，隔離法律責任；稅務與遺產規劃要和會計師、律師一起決定。