租屋、買房、投資與生活指南
亞利桑那房產的稅與費用
從台灣到亞利桑那會遇到的事，用中文一步一步說明，附英文原詞與出處。這裡是一般說明，不是法律、稅務或貸款意見；簽約前請和持照專業人士確認。
| 項目 | 重點 | 誰要注意 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 亞利桑那的房屋稅相對低。Maricopa 郡每年分兩期繳：上半年 10 月、下半年隔年 3 月。 | 買房的人 |
| 過戶費用 | 買方除了頭期款，還要準備貸款、產權保險、escrow 等費用。請經紀人在出價前給你估算單。 | 買房的人 |
| FIRPTA | 外國人出售美國房產時，買方原則上要預扣成交價的 15% 給 IRS，之後再申報退回多扣的部分（買方自住的低價物件有例外）。 | 將來要賣房的非美國居民 |
| 租金收入 | 房子出租的收入要申報美國稅；不住在美國的屋主通常用 1040-NR 申報。 | 投資客 |
| 美國遺產稅 | 非美國居民在美國的資產超過 6 萬美元就要申報遺產稅，可用的抵免遠低於美國居民。持有方式（個人、公司、信託）要先問專業人士。 | 投資客 |
| 台灣申報 | 同一申報戶的海外所得合計達新台幣 100 萬元以上，要全數計入基本所得額；基本所得額超過 750 萬元才要算基本稅額。 | 台灣稅務居民 |
稅務只做一般說明。個案請找美國 CPA 與台灣會計師。
名詞表
| HOA | 社區管理委員會（Homeowners Association）。每月收管理費，也訂社區規範，例如外牆顏色、停車、垃圾桶擺放。 |
|---|---|
| SPDS | 賣方財產揭露書（Seller Property Disclosure Statement）。賣方要告知已知的屋況問題，例如漏水、白蟻、修繕紀錄。 |
| BINSR | 驗屋後的修繕要求單（Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response）。買方列出要求，賣方回覆修或不修。 |
| 押金 | 亞利桑那法律規定，押金加上預付租金合計原則上不超過 1.5 個月房租（A.R.S. § 33-1321）。退租並提出要求後，房東要在 14 天內（不含週末與國定假日）退還，並列出扣款明細。 |
| Earnest money | 買方出價被接受後先付的誠意金，交給第三方 escrow／title 公司保管，過戶時抵扣房價。常見約為房價的 1–2%。 |
| Escrow | 由中立的第三方（escrow／title 公司）保管款項與文件，條件都完成後才過戶、撥款。 |
| Pre-approval | 貸款預審。銀行看過收入與資產後，先給你可貸金額的證明，出價時要附上。 |
| CC&Rs | HOA 的社區規約，寫明能做和不能做的事，例如外觀、停車、出租限制。買房前要讀。 |
| Closing costs | 過戶費用，包含貸款手續費、產權保險、escrow 費用等，不含頭期款。 |
| ITIN | 美國國稅局（IRS）發給沒有 SSN 的人報稅用的號碼。投資人收租、賣房都要用它申報。 |
| DSCR 貸款 | 用物件的租金能不能付房貸來審核的投資用貸款（Debt Service Coverage Ratio），不太看個人收入，利率較高。 |
| W-8ECI | 非居民交給代管公司的表格，表示租金要以淨額申報，代管公司就不用預扣租金總額的 30%。 |
| 折舊（Depreciation） | 出租住宅的建物（不含土地）可以分 27.5 年攤提成費用，降低每年的應稅所得；出售時要回收課稅。 |
| LLC | 有限責任公司。常用來持有出租房，隔離法律責任；稅務與遺產規劃要和會計師、律師一起決定。 |