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租屋、買房、投資與生活指南

在亞利桑那買房的六個步驟

從台灣到亞利桑那會遇到的事，用中文一步一步說明，附英文原詞與出處。這裡是一般說明，不是法律、稅務或貸款意見；簽約前請和持照專業人士確認。

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    貸款預審（Pre-approval）

    先確認能貸多少，出價時賣方會要求看預審信。工作簽證持有人多數可以申請一般房貸；沒有美國信用紀錄時選擇較少。
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    簽買方合約、出價

    和買方經紀人簽書面合約（第一次帶看前就要簽，視訊帶看也算），寫清楚服務內容與佣金。出價時附上預審信與 Earnest money（誠意金）金額。出處：NAR 書面買方合約規定
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    進入 Escrow

    賣方接受後，Earnest money 匯到第三方 escrow／title 公司保管，常見約為房價的 1–2%。
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    驗屋期

    亞利桑那標準合約的驗屋期預設 10 天。這段時間做驗屋、讀賣方揭露書（SPDS），再用 BINSR 提出修繕要求。出處：亞利桑那仲介公會（AAR）標準買賣合約
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    估價與貸款核准

    銀行請估價師估價；估價低於成交價時，要補差額或重新議價。HOA 文件（CC&Rs）也在這時候看。
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    最後驗收與過戶

    過戶前再看一次房子（final walkthrough），簽文件、付頭期款與過戶費用。從簽約到過戶通常約 30–45 天。

名詞表

HOA社區管理委員會（Homeowners Association）。每月收管理費，也訂社區規範，例如外牆顏色、停車、垃圾桶擺放。
SPDS賣方財產揭露書（Seller Property Disclosure Statement）。賣方要告知已知的屋況問題，例如漏水、白蟻、修繕紀錄。
BINSR驗屋後的修繕要求單（Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response）。買方列出要求，賣方回覆修或不修。
押金亞利桑那法律規定，押金加上預付租金合計原則上不超過 1.5 個月房租（A.R.S. § 33-1321）。退租並提出要求後，房東要在 14 天內（不含週末與國定假日）退還，並列出扣款明細。
Earnest money買方出價被接受後先付的誠意金，交給第三方 escrow／title 公司保管，過戶時抵扣房價。常見約為房價的 1–2%。
Escrow由中立的第三方（escrow／title 公司）保管款項與文件，條件都完成後才過戶、撥款。
Pre-approval貸款預審。銀行看過收入與資產後，先給你可貸金額的證明，出價時要附上。
CC&RsHOA 的社區規約，寫明能做和不能做的事，例如外觀、停車、出租限制。買房前要讀。
Closing costs過戶費用，包含貸款手續費、產權保險、escrow 費用等，不含頭期款。
ITIN美國國稅局（IRS）發給沒有 SSN 的人報稅用的號碼。投資人收租、賣房都要用它申報。
DSCR 貸款用物件的租金能不能付房貸來審核的投資用貸款（Debt Service Coverage Ratio），不太看個人收入，利率較高。
W-8ECI非居民交給代管公司的表格，表示租金要以淨額申報，代管公司就不用預扣租金總額的 30%。
折舊（Depreciation）出租住宅的建物（不含土地）可以分 27.5 年攤提成費用，降低每年的應稅所得；出售時要回收課稅。
LLC有限責任公司。常用來持有出租房，隔離法律責任；稅務與遺產規劃要和會計師、律師一起決定。