หาบ้านในสหรัฐฯ
ถามอาฉู่เร็ว ๆ นี้
คู่มือเช่าบ้าน ซื้อบ้าน ลงทุน และใช้ชีวิต

ภาษีและค่าใช้จ่ายอสังหาฯ ในแอริโซนา

เรื่องที่จะเจอเมื่อย้ายจากไต้หวันไปแอริโซนา อธิบายเป็นภาษาจีนทีละขั้น พร้อมศัพท์ภาษาอังกฤษต้นฉบับและแหล่งที่มา นี่เป็นคำอธิบายทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือสินเชื่อ ก่อนเซ็นสัญญาโปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาต

รายการประเด็นสำคัญใครต้องระวัง
ภาษีบ้านภาษีบ้านในแอริโซนาค่อนข้างต่ำ เคาน์ตี Maricopa เก็บปีละสองงวด: งวดแรกเดือนตุลาคม งวดหลังเดือนมีนาคมปีถัดไปผู้ซื้อบ้าน
ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์นอกจากเงินดาวน์ ผู้ซื้อต้องเตรียมค่าสินเชื่อ ประกันกรรมสิทธิ์ ค่า escrow ฯลฯ ขอให้นายหน้าทำใบประเมินค่าใช้จ่ายให้ก่อนยื่นข้อเสนอผู้ซื้อบ้าน
FIRPTAเมื่อชาวต่างชาติขายบ้านในสหรัฐฯ โดยหลักผู้ซื้อต้องหักราคาขาย 15% ส่งให้ IRS แล้วผู้ขายค่อยยื่นขอคืนส่วนที่หักเกิน (มีข้อยกเว้นสำหรับบ้านราคาต่ำที่ผู้ซื้ออยู่เอง)ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหรัฐฯ ที่จะขายบ้านในอนาคต
รายได้ค่าเช่ารายได้จากการปล่อยเช่าต้องยื่นภาษีสหรัฐฯ เจ้าของที่ไม่ได้อยู่ในสหรัฐฯ มักยื่นด้วยแบบ 1040-NRนักลงทุน
ภาษีมรดกสหรัฐฯผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหรัฐฯ ที่มีทรัพย์สินในสหรัฐฯ เกิน 60,000 ดอลลาร์สหรัฐ ต้องยื่นภาษีมรดก และได้เครดิตลดหย่อนน้อยกว่าผู้มีถิ่นที่อยู่มาก วิธีถือครอง (บุคคล บริษัท ทรัสต์) ควรถามผู้เชี่ยวชาญก่อนนักลงทุน
การยื่นภาษีในไต้หวันหากรายได้จากต่างประเทศของครัวเรือนผู้ยื่นภาษีเดียวกันรวมกันตั้งแต่ 1 ล้านดอลลาร์ไต้หวันขึ้นไป ต้องนับทั้งหมดเข้ารายได้ขั้นพื้นฐาน และต้องคำนวณภาษีขั้นพื้นฐานเมื่อรายได้ขั้นพื้นฐานเกิน 7.5 ล้านดอลลาร์ไต้หวันผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไต้หวัน

เรื่องภาษีเป็นเพียงคำอธิบายทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษา CPA ในสหรัฐฯ และนักบัญชีในไต้หวัน

อภิธานศัพท์

HOAสมาคมเจ้าของบ้าน (Homeowners Association) เก็บค่าส่วนกลางรายเดือนและออกกฎของชุมชน เช่น สีผนังภายนอก การจอดรถ การวางถังขยะ
SPDSเอกสารเปิดเผยข้อมูลทรัพย์สินของผู้ขาย (Seller Property Disclosure Statement) ผู้ขายต้องแจ้งปัญหาสภาพบ้านที่ทราบ เช่น น้ำรั่ว ปลวก ประวัติการซ่อม
BINSRใบขอให้ซ่อมหลังตรวจบ้าน (Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response) ผู้ซื้อระบุสิ่งที่ขอ ผู้ขายตอบว่าจะซ่อมหรือไม่
เงินประกันกฎหมายแอริโซนากำหนดว่าเงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้า โดยหลักต้องไม่เกิน 1.5 เดือนของค่าเช่า (A.R.S. § 33-1321) เมื่อย้ายออกและยื่นคำขอแล้ว เจ้าของบ้านต้องคืนภายใน 14 วัน (ไม่นับวันหยุดสุดสัปดาห์และวันหยุดราชการ) พร้อมรายการหักเงิน
Earnest moneyเงินมัดจำแสดงเจตนาที่ผู้ซื้อจ่ายหลังข้อเสนอได้รับการตอบรับ ฝากไว้กับบริษัท escrow/title ซึ่งเป็นบุคคลที่สาม และนำไปหักจากราคาบ้านตอนโอน โดยทั่วไปราว 1–2% ของราคาบ้าน
Escrowบุคคลที่สามที่เป็นกลาง (บริษัท escrow/title) ถือเงินและเอกสารไว้ เมื่อครบทุกเงื่อนไขจึงโอนกรรมสิทธิ์และจ่ายเงิน
Pre-approvalการอนุมัติสินเชื่อเบื้องต้น ธนาคารดูรายได้และทรัพย์สินแล้วออกหนังสือรับรองวงเงินกู้ให้ก่อน ต้องแนบไปตอนยื่นข้อเสนอ
CC&Rsกฎของชุมชน HOA ระบุสิ่งที่ทำได้และทำไม่ได้ เช่น รูปลักษณ์ภายนอก การจอดรถ ข้อจำกัดการปล่อยเช่า ต้องอ่านก่อนซื้อบ้าน
Closing costsค่าใช้จ่ายในการโอน รวมค่าธรรมเนียมสินเชื่อ ประกันกรรมสิทธิ์ ค่า escrow ฯลฯ ไม่รวมเงินดาวน์
ITINหมายเลขที่กรมสรรพากรสหรัฐฯ (IRS) ออกให้ผู้ที่ไม่มี SSN ใช้ยื่นภาษี นักลงทุนต้องใช้ยื่นทั้งตอนเก็บค่าเช่าและตอนขายบ้าน
สินเชื่อ DSCRสินเชื่อเพื่อการลงทุนที่พิจารณาว่าค่าเช่าของทรัพย์สินพอผ่อนสินเชื่อหรือไม่ (Debt Service Coverage Ratio) ไม่ค่อยดูรายได้ส่วนตัว ดอกเบี้ยสูงกว่า
W-8ECIแบบฟอร์มที่ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ยื่นให้บริษัทบริหารทรัพย์สิน แสดงว่าจะยื่นภาษีค่าเช่าแบบสุทธิ บริษัทบริหารทรัพย์สินจึงไม่ต้องหัก 30% ของค่าเช่ารวม
ค่าเสื่อมราคา (Depreciation)ตัวอาคารของบ้านให้เช่า (ไม่รวมที่ดิน) ตัดเป็นค่าใช้จ่ายได้ใน 27.5 ปี ช่วยลดเงินได้ที่ต้องเสียภาษีแต่ละปี แต่ตอนขายต้องเสียภาษีคืนส่วนนี้
LLCบริษัทจำกัดความรับผิด มักใช้ถือบ้านให้เช่าเพื่อแยกความรับผิดทางกฎหมาย เรื่องภาษีและการวางแผนมรดกต้องตัดสินใจร่วมกับนักบัญชีและทนายความ