คู่มือเช่าบ้าน ซื้อบ้าน ลงทุน และใช้ชีวิต
6 ขั้นตอนซื้อบ้านในแอริโซนา
เรื่องที่จะเจอเมื่อย้ายจากไต้หวันไปแอริโซนา อธิบายเป็นภาษาจีนทีละขั้น พร้อมศัพท์ภาษาอังกฤษต้นฉบับและแหล่งที่มา นี่เป็นคำอธิบายทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือสินเชื่อ ก่อนเซ็นสัญญาโปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาต
- 1
อนุมัติสินเชื่อเบื้องต้น (Pre-approval)
ยืนยันก่อนว่ากู้ได้เท่าไร ตอนยื่นข้อเสนอ ผู้ขายจะขอดูหนังสืออนุมัติเบื้องต้น ผู้ถือวีซ่าทำงานส่วนใหญ่ยื่นสินเชื่อบ้านทั่วไปได้ ถ้ายังไม่มีประวัติเครดิตในสหรัฐฯ ตัวเลือกจะน้อยลง - 2
เซ็นสัญญาฝั่งผู้ซื้อ ยื่นข้อเสนอ
เซ็นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรกับนายหน้าฝั่งผู้ซื้อ (ต้องเซ็นก่อนพาชมครั้งแรก การพาชมทางวิดีโอก็นับ) ระบุขอบเขตบริการและค่าคอมมิชชันให้ชัด ตอนยื่นข้อเสนอให้แนบหนังสืออนุมัติเบื้องต้นและจำนวน Earnest money (เงินมัดจำแสดงเจตนา)ที่มา: กฎสัญญาฝั่งผู้ซื้อเป็นลายลักษณ์อักษรของ NAR - 3
เข้าสู่ Escrow
เมื่อผู้ขายตอบรับ Earnest money จะโอนไปให้บริษัท escrow/title ที่เป็นบุคคลที่สามเก็บรักษา โดยทั่วไปประมาณ 1–2% ของราคาบ้าน - 4
ช่วงตรวจบ้าน
สัญญามาตรฐานของแอริโซนากำหนดช่วงตรวจบ้านไว้ 10 วัน ในช่วงนี้ให้ตรวจบ้าน อ่านเอกสารเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย (SPDS) แล้วใช้ BINSR ยื่นขอให้ซ่อมที่มา: สัญญาซื้อขายมาตรฐานของสมาคมนายหน้าแอริโซนา (AAR) - 5
ประเมินราคาและอนุมัติสินเชื่อ
ธนาคารให้ผู้ประเมินราคาประเมินบ้าน ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ต้องจ่ายส่วนต่างเพิ่มหรือต่อรองใหม่ เอกสาร HOA (CC&Rs) ก็ดูในช่วงนี้ - 6
ตรวจรับครั้งสุดท้ายและโอน
ก่อนโอนให้ดูบ้านอีกครั้ง (final walkthrough) เซ็นเอกสาร จ่ายเงินดาวน์และค่าโอน จากเซ็นสัญญาถึงโอนโดยทั่วไปประมาณ 30–45 วัน
อภิธานศัพท์
| HOA | สมาคมเจ้าของบ้าน (Homeowners Association) เก็บค่าส่วนกลางรายเดือนและออกกฎของชุมชน เช่น สีผนังภายนอก การจอดรถ การวางถังขยะ |
|---|---|
| SPDS | เอกสารเปิดเผยข้อมูลทรัพย์สินของผู้ขาย (Seller Property Disclosure Statement) ผู้ขายต้องแจ้งปัญหาสภาพบ้านที่ทราบ เช่น น้ำรั่ว ปลวก ประวัติการซ่อม |
| BINSR | ใบขอให้ซ่อมหลังตรวจบ้าน (Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response) ผู้ซื้อระบุสิ่งที่ขอ ผู้ขายตอบว่าจะซ่อมหรือไม่ |
| เงินประกัน | กฎหมายแอริโซนากำหนดว่าเงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้า โดยหลักต้องไม่เกิน 1.5 เดือนของค่าเช่า (A.R.S. § 33-1321) เมื่อย้ายออกและยื่นคำขอแล้ว เจ้าของบ้านต้องคืนภายใน 14 วัน (ไม่นับวันหยุดสุดสัปดาห์และวันหยุดราชการ) พร้อมรายการหักเงิน |
| Earnest money | เงินมัดจำแสดงเจตนาที่ผู้ซื้อจ่ายหลังข้อเสนอได้รับการตอบรับ ฝากไว้กับบริษัท escrow/title ซึ่งเป็นบุคคลที่สาม และนำไปหักจากราคาบ้านตอนโอน โดยทั่วไปราว 1–2% ของราคาบ้าน |
| Escrow | บุคคลที่สามที่เป็นกลาง (บริษัท escrow/title) ถือเงินและเอกสารไว้ เมื่อครบทุกเงื่อนไขจึงโอนกรรมสิทธิ์และจ่ายเงิน |
| Pre-approval | การอนุมัติสินเชื่อเบื้องต้น ธนาคารดูรายได้และทรัพย์สินแล้วออกหนังสือรับรองวงเงินกู้ให้ก่อน ต้องแนบไปตอนยื่นข้อเสนอ |
| CC&Rs | กฎของชุมชน HOA ระบุสิ่งที่ทำได้และทำไม่ได้ เช่น รูปลักษณ์ภายนอก การจอดรถ ข้อจำกัดการปล่อยเช่า ต้องอ่านก่อนซื้อบ้าน |
| Closing costs | ค่าใช้จ่ายในการโอน รวมค่าธรรมเนียมสินเชื่อ ประกันกรรมสิทธิ์ ค่า escrow ฯลฯ ไม่รวมเงินดาวน์ |
| ITIN | หมายเลขที่กรมสรรพากรสหรัฐฯ (IRS) ออกให้ผู้ที่ไม่มี SSN ใช้ยื่นภาษี นักลงทุนต้องใช้ยื่นทั้งตอนเก็บค่าเช่าและตอนขายบ้าน |
| สินเชื่อ DSCR | สินเชื่อเพื่อการลงทุนที่พิจารณาว่าค่าเช่าของทรัพย์สินพอผ่อนสินเชื่อหรือไม่ (Debt Service Coverage Ratio) ไม่ค่อยดูรายได้ส่วนตัว ดอกเบี้ยสูงกว่า |
| W-8ECI | แบบฟอร์มที่ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ยื่นให้บริษัทบริหารทรัพย์สิน แสดงว่าจะยื่นภาษีค่าเช่าแบบสุทธิ บริษัทบริหารทรัพย์สินจึงไม่ต้องหัก 30% ของค่าเช่ารวม |
| ค่าเสื่อมราคา (Depreciation) | ตัวอาคารของบ้านให้เช่า (ไม่รวมที่ดิน) ตัดเป็นค่าใช้จ่ายได้ใน 27.5 ปี ช่วยลดเงินได้ที่ต้องเสียภาษีแต่ละปี แต่ตอนขายต้องเสียภาษีคืนส่วนนี้ |
| LLC | บริษัทจำกัดความรับผิด มักใช้ถือบ้านให้เช่าเพื่อแยกความรับผิดทางกฎหมาย เรื่องภาษีและการวางแผนมรดกต้องตัดสินใจร่วมกับนักบัญชีและทนายความ |