租房、买房、投资与生活指南

在美国租房与买房的权益

从台湾到亚利桑那会遇到的事，用中文一步一步说明，附英文原词与出处。这里是一般说明，不是法律、税务或贷款意见；签约前请和持照专业人士确认。

公平住宅

房东、经纪人与平台都不能因为种族、国籍、宗教、家庭状况等拒绝你，或把你导向特定社区。

出处：Fair Housing Act（42 U.S.C. § 3604）

先看合约再带看

买房时，经纪人带看前（含实时视频带看）要和你签书面合约，写清楚服务与费用。租房不在这条规定内。看不懂的条款可以请经纪人用中文说明。

出处：NAR（2024-08-17 起）

查得到执照

经纪人执照可在亚利桑那不动产局（ADRE）查找，贷款专员可在 NMLS 查找。

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名词表

HOA	业主协会（Homeowners Association）。每月收管理费，也制定社区规范，例如外墙颜色、停车、垃圾桶摆放。
SPDS	卖方房产披露声明（Seller Property Disclosure Statement）。卖方要告知已知的房屋状况问题，例如漏水、白蚁、维修记录。
BINSR	验房后的维修要求单（Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response）。买方列出要求，卖方回复修或不修。
押金	亚利桑那法律规定，押金加上预付租金合计原则上不超过 1.5 个月房租（A.R.S. § 33-1321）。退租并提出要求后，房东要在 14 天内（不含周末与法定节假日）退还，并列出扣款明细。
Earnest money	买方出价被接受后先付的诚意金，交给第三方 escrow／title 公司保管，过户时抵扣房价。常见约为房价的 1–2%。
Escrow	由中立的第三方（escrow／title 公司）保管款项与文件，条件都完成后才过户、拨款。
Pre-approval	贷款预审。银行看过收入与资产后，先给你可贷金额的证明，出价时要附上。
CC&Rs	HOA 的社区规约，写明能做和不能做的事，例如外观、停车、出租限制。买房前要读。
Closing costs	过户费用，包含贷款手续费、产权保险、escrow 费用等，不含首付款。
ITIN	美国国税局（IRS）发给没有 SSN 的人报税用的号码。投资人收租、卖房都要用它申报。
DSCR 贷款	用房源的租金能不能付房贷来审核的投资用贷款（Debt Service Coverage Ratio），不太看个人收入，利率较高。
W-8ECI	非居民交给托管公司的表格，表示租金要以净额申报，托管公司就不用预扣租金总额的 30%。
折旧（Depreciation）	出租住宅的建物（不含土地）可以分 27.5 年摊销为费用，降低每年的应税所得；出售时要补税。
LLC	有限责任公司。常用来持有出租房，隔离法律责任；税务与遗产规划要和会计师、律师一起决定。