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租房、买房、投资与生活指南

在亚利桑那买房的六个步骤

从台湾到亚利桑那会遇到的事，用中文一步一步说明，附英文原词与出处。这里是一般说明，不是法律、税务或贷款意见；签约前请和持照专业人士确认。

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    贷款预审（Pre-approval）

    先确认能贷多少，出价时卖方会要求看预审信。工作签证持有人多数可以申请一般房贷；没有美国信用记录时选择较少。
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    签买方合约、出价

    和买方经纪人签书面合约（第一次带看前就要签，视频带看也算），写清楚服务内容与佣金。出价时附上预审信与 Earnest money（诚意金）金额。出处：NAR 书面买方合约规定
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    进入 Escrow

    卖方接受后，Earnest money 汇到第三方 escrow／title 公司保管，常见约为房价的 1–2%。
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    验房期

    亚利桑那标准合约的验房期默认为 10 天。这段时间做验房、读卖方披露声明（SPDS），再用 BINSR 提出维修要求。出处：亚利桑那州房地产经纪人协会（AAR）标准买卖合约
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    估价与贷款核准

    银行请估价师估价；估价低于成交价时，要补差额或重新议价。HOA 文件（CC&Rs）也在这时候看。
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    最后验收与过户

    过户前再看一次房子（final walkthrough），签文件、付首付款与过户费用。从签约到过户通常约 30–45 天。

名词表

HOA业主协会（Homeowners Association）。每月收管理费，也制定社区规范，例如外墙颜色、停车、垃圾桶摆放。
SPDS卖方房产披露声明（Seller Property Disclosure Statement）。卖方要告知已知的房屋状况问题，例如漏水、白蚁、维修记录。
BINSR验房后的维修要求单（Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response）。买方列出要求，卖方回复修或不修。
押金亚利桑那法律规定，押金加上预付租金合计原则上不超过 1.5 个月房租（A.R.S. § 33-1321）。退租并提出要求后，房东要在 14 天内（不含周末与法定节假日）退还，并列出扣款明细。
Earnest money买方出价被接受后先付的诚意金，交给第三方 escrow／title 公司保管，过户时抵扣房价。常见约为房价的 1–2%。
Escrow由中立的第三方（escrow／title 公司）保管款项与文件，条件都完成后才过户、拨款。
Pre-approval贷款预审。银行看过收入与资产后，先给你可贷金额的证明，出价时要附上。
CC&RsHOA 的社区规约，写明能做和不能做的事，例如外观、停车、出租限制。买房前要读。
Closing costs过户费用，包含贷款手续费、产权保险、escrow 费用等，不含首付款。
ITIN美国国税局（IRS）发给没有 SSN 的人报税用的号码。投资人收租、卖房都要用它申报。
DSCR 贷款用房源的租金能不能付房贷来审核的投资用贷款（Debt Service Coverage Ratio），不太看个人收入，利率较高。
W-8ECI非居民交给托管公司的表格，表示租金要以净额申报，托管公司就不用预扣租金总额的 30%。
折旧（Depreciation）出租住宅的建物（不含土地）可以分 27.5 年摊销为费用，降低每年的应税所得；出售时要补税。
LLC有限责任公司。常用来持有出租房，隔离法律责任；税务与遗产规划要和会计师、律师一起决定。