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亚利桑那房产的税与费用

从台湾到亚利桑那会遇到的事，用中文一步一步说明，附英文原词与出处。这里是一般说明，不是法律、税务或贷款意见；签约前请和持照专业人士确认。

项目重点谁要注意
房产税亚利桑那的房产税相对低。Maricopa 郡每年分两期缴：上半年 10 月、下半年隔年 3 月。买房的人
过户费用买方除了首付款，还要准备贷款、产权保险、escrow 等费用。请经纪人在出价前给你估算单。买房的人
FIRPTA外国人出售美国房产时，买方原则上要预扣成交价的 15% 给 IRS，之后再申报退回多扣的部分（买方自住的低价房源有例外）。将来要卖房的非美国居民
租金收入房子出租的收入要申报美国税；不住在美国的屋主通常用 1040-NR 申报。投资者
美国遗产税非美国居民在美国的资产超过 6 万美元就要申报遗产税，可用的抵免远低于美国居民。持有方式（个人、公司、信托）要先问专业人士。投资者
台湾申报同一申报户的海外所得合计达新台币 100 万元以上，要全数计入基本所得额；基本所得额超过 750 万元才要算基本税额。台湾税务居民

税务只做一般说明。个案请找美国 CPA 与台湾会计师。

名词表

HOA业主协会（Homeowners Association）。每月收管理费，也制定社区规范，例如外墙颜色、停车、垃圾桶摆放。
SPDS卖方房产披露声明（Seller Property Disclosure Statement）。卖方要告知已知的房屋状况问题，例如漏水、白蚁、维修记录。
BINSR验房后的维修要求单（Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response）。买方列出要求，卖方回复修或不修。
押金亚利桑那法律规定，押金加上预付租金合计原则上不超过 1.5 个月房租（A.R.S. § 33-1321）。退租并提出要求后，房东要在 14 天内（不含周末与法定节假日）退还，并列出扣款明细。
Earnest money买方出价被接受后先付的诚意金，交给第三方 escrow／title 公司保管，过户时抵扣房价。常见约为房价的 1–2%。
Escrow由中立的第三方（escrow／title 公司）保管款项与文件，条件都完成后才过户、拨款。
Pre-approval贷款预审。银行看过收入与资产后，先给你可贷金额的证明，出价时要附上。
CC&RsHOA 的社区规约，写明能做和不能做的事，例如外观、停车、出租限制。买房前要读。
Closing costs过户费用，包含贷款手续费、产权保险、escrow 费用等，不含首付款。
ITIN美国国税局（IRS）发给没有 SSN 的人报税用的号码。投资人收租、卖房都要用它申报。
DSCR 贷款用房源的租金能不能付房贷来审核的投资用贷款（Debt Service Coverage Ratio），不太看个人收入，利率较高。
W-8ECI非居民交给托管公司的表格，表示租金要以净额申报，托管公司就不用预扣租金总额的 30%。
折旧（Depreciation）出租住宅的建物（不含土地）可以分 27.5 年摊销为费用，降低每年的应税所得；出售时要补税。
LLC有限责任公司。常用来持有出租房，隔离法律责任；税务与遗产规划要和会计师、律师一起决定。