임대, 매매, 투자와 생활 가이드

미국에서 임대와 매매 시의 권리

대만에서 애리조나로 갈 때 겪는 일을 중국어로 하나씩 설명하고 영어 원어와 출처를 붙였습니다. 이것은 일반적인 설명이며 법률, 세무, 대출 자문이 아닙니다. 계약 전에 면허 보유 전문가와 확인하세요.

공정 주택

집주인, 중개인, 플랫폼 모두 인종, 국적, 종교, 가족 상황 등을 이유로 당신을 거절하거나 특정 지역으로 유도할 수 없습니다.

출처: Fair Housing Act（42 U.S.C. § 3604）

투어 전에 계약서부터

집을 살 때 중개인은 집을 보여 주기 전에(실시간 화상 투어 포함) 서비스와 비용을 명시한 서면 계약을 당신과 맺어야 합니다. 임대는 이 규정에 해당하지 않습니다. 이해가 안 되는 조항은 중개인에게 중국어로 설명해 달라고 할 수 있습니다.

출처: NAR(2024-08-17부터)

면허 조회 가능

중개인 면허는 애리조나 부동산국(ADRE)에서, 대출 담당자는 NMLS에서 조회할 수 있습니다.

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용어집

HOA	주택 소유자 협회(Homeowners Association). 매달 관리비를 걷고 외벽 색상, 주차, 쓰레기통 위치 같은 단지 규칙도 정합니다.
SPDS	매도인 재산 고지서(Seller Property Disclosure Statement). 매도인은 누수, 흰개미, 수리 이력 등 알고 있는 하자를 알려야 합니다.
BINSR	주택 점검 후 수리 요청서(Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response). 매수자가 요청 사항을 적으면 매도인이 수리할지 답합니다.
보증금	애리조나 법에 따라 보증금과 선불 임대료 합계는 원칙적으로 월세 1.5개월분을 넘을 수 없습니다(A.R.S. § 33-1321). 퇴거 후 반환을 요청하면 집주인은 14일 이내(주말·공휴일 제외)에 돌려주고 공제 내역을 알려야 합니다.
Earnest money	매수자의 오퍼가 받아들여진 뒤 먼저 내는 계약 보증금으로, 제3자인 escrow／title 회사가 보관하고 클로징 때 집값에서 차감합니다. 보통 집값의 1~2% 정도입니다.
Escrow	중립적인 제3자(escrow／title 회사)가 돈과 서류를 보관하다가, 조건이 모두 충족되면 소유권 이전과 대금 지급을 진행합니다.
Pre-approval	대출 사전 승인. 은행이 소득과 자산을 확인한 뒤 대출 가능 금액 증명서를 미리 주며, 오퍼를 낼 때 첨부합니다.
CC&Rs	HOA의 단지 규약으로, 외관, 주차, 임대 제한 등 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 정합니다. 집을 사기 전에 읽어야 합니다.
Closing costs	클로징 비용. 대출 수수료, 권원 보험, escrow 비용 등이 포함되며 계약금(다운페이먼트)은 포함되지 않습니다.
ITIN	미국 국세청(IRS)이 SSN이 없는 사람에게 세금 신고용으로 발급하는 번호입니다. 투자자가 임대료를 받거나 집을 팔 때 이 번호로 신고합니다.
DSCR 대출	매물의 임대료로 대출 상환이 가능한지를 보고 심사하는 투자용 대출(Debt Service Coverage Ratio)입니다. 개인 소득은 크게 보지 않으며 금리가 더 높습니다.
W-8ECI	비거주자가 관리 회사에 내는 서식으로, 임대료를 순액으로 신고하겠다는 뜻입니다. 그러면 관리 회사가 임대료 총액의 30%를 원천징수하지 않아도 됩니다.
감가상각(Depreciation)	임대 주택의 건물(토지 제외)은 27.5년에 걸쳐 비용으로 나눠 처리해 매년 과세 소득을 줄일 수 있습니다. 매각할 때는 다시 과세됩니다.
LLC	유한책임회사. 임대 주택을 보유해 법적 책임을 분리하는 데 자주 쓰입니다. 세무와 상속 계획은 회계사, 변호사와 함께 결정하세요.