임대, 매매, 투자와 생활 가이드
애리조나에서 집을 사는 여섯 단계
대만에서 애리조나로 갈 때 겪는 일을 중국어로 하나씩 설명하고 영어 원어와 출처를 붙였습니다. 이것은 일반적인 설명이며 법률, 세무, 대출 자문이 아닙니다. 계약 전에 면허 보유 전문가와 확인하세요.
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대출 사전 심사(Pre-approval)
얼마까지 대출받을 수 있는지 먼저 확인하세요. 오퍼를 낼 때 매도인이 사전 심사서를 요구합니다. 취업 비자 소지자는 대부분 일반 주택담보대출을 신청할 수 있지만, 미국 신용 기록이 없으면 선택지가 줄어듭니다. - 2
매수인 계약 체결, 오퍼
매수인 에이전트와 서면 계약을 맺고(첫 투어 전에 서명해야 하며 화상 투어도 포함), 서비스 내용과 수수료를 명확히 적습니다. 오퍼를 낼 때 사전 심사서와 Earnest money(계약 보증금) 금액을 첨부합니다.출처: NAR 서면 매수인 계약 규정 - 3
Escrow 진입
매도인이 수락하면 Earnest money를 제3자인 escrow/title 회사에 맡깁니다. 보통 집값의 1–2% 정도입니다. - 4
주택 점검 기간
애리조나 표준 계약의 주택 점검 기간은 기본 10일입니다. 이 기간에 주택 점검을 하고 매도인 공개서(SPDS)를 읽은 뒤 BINSR로 수리를 요청합니다.출처: 애리조나 부동산협회(AAR) 표준 매매 계약 - 5
감정과 대출 승인
은행이 감정평가사에게 감정을 맡깁니다. 감정가가 거래가보다 낮으면 차액을 메우거나 다시 협상해야 합니다. HOA 문서(CC&Rs)도 이때 확인합니다. - 6
최종 점검과 소유권 이전
소유권 이전 전에 집을 한 번 더 보고(final walkthrough), 서류에 서명하고 다운페이먼트와 이전 비용을 냅니다. 계약부터 소유권 이전까지 보통 30–45일 정도 걸립니다.
용어집
| HOA | 주택 소유자 협회(Homeowners Association). 매달 관리비를 걷고 외벽 색상, 주차, 쓰레기통 위치 같은 단지 규칙도 정합니다. |
|---|---|
| SPDS | 매도인 재산 고지서(Seller Property Disclosure Statement). 매도인은 누수, 흰개미, 수리 이력 등 알고 있는 하자를 알려야 합니다. |
| BINSR | 주택 점검 후 수리 요청서(Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response). 매수자가 요청 사항을 적으면 매도인이 수리할지 답합니다. |
| 보증금 | 애리조나 법에 따라 보증금과 선불 임대료 합계는 원칙적으로 월세 1.5개월분을 넘을 수 없습니다(A.R.S. § 33-1321). 퇴거 후 반환을 요청하면 집주인은 14일 이내(주말·공휴일 제외)에 돌려주고 공제 내역을 알려야 합니다. |
| Earnest money | 매수자의 오퍼가 받아들여진 뒤 먼저 내는 계약 보증금으로, 제3자인 escrow／title 회사가 보관하고 클로징 때 집값에서 차감합니다. 보통 집값의 1~2% 정도입니다. |
| Escrow | 중립적인 제3자(escrow／title 회사)가 돈과 서류를 보관하다가, 조건이 모두 충족되면 소유권 이전과 대금 지급을 진행합니다. |
| Pre-approval | 대출 사전 승인. 은행이 소득과 자산을 확인한 뒤 대출 가능 금액 증명서를 미리 주며, 오퍼를 낼 때 첨부합니다. |
| CC&Rs | HOA의 단지 규약으로, 외관, 주차, 임대 제한 등 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 정합니다. 집을 사기 전에 읽어야 합니다. |
| Closing costs | 클로징 비용. 대출 수수료, 권원 보험, escrow 비용 등이 포함되며 계약금(다운페이먼트)은 포함되지 않습니다. |
| ITIN | 미국 국세청(IRS)이 SSN이 없는 사람에게 세금 신고용으로 발급하는 번호입니다. 투자자가 임대료를 받거나 집을 팔 때 이 번호로 신고합니다. |
| DSCR 대출 | 매물의 임대료로 대출 상환이 가능한지를 보고 심사하는 투자용 대출(Debt Service Coverage Ratio)입니다. 개인 소득은 크게 보지 않으며 금리가 더 높습니다. |
| W-8ECI | 비거주자가 관리 회사에 내는 서식으로, 임대료를 순액으로 신고하겠다는 뜻입니다. 그러면 관리 회사가 임대료 총액의 30%를 원천징수하지 않아도 됩니다. |
| 감가상각(Depreciation) | 임대 주택의 건물(토지 제외)은 27.5년에 걸쳐 비용으로 나눠 처리해 매년 과세 소득을 줄일 수 있습니다. 매각할 때는 다시 과세됩니다. |
| LLC | 유한책임회사. 임대 주택을 보유해 법적 책임을 분리하는 데 자주 쓰입니다. 세무와 상속 계획은 회계사, 변호사와 함께 결정하세요. |