임대, 매매, 투자와 생활 가이드
애리조나 부동산 세금과 비용
대만에서 애리조나로 갈 때 겪는 일을 중국어로 하나씩 설명하고 영어 원어와 출처를 붙였습니다. 이것은 일반적인 설명이며 법률, 세무, 대출 자문이 아닙니다. 계약 전에 면허 보유 전문가와 확인하세요.
| 항목 | 핵심 | 해당 대상 |
|---|---|---|
| 재산세 | 애리조나의 재산세는 비교적 낮습니다. Maricopa 카운티는 매년 두 번 나눠 냅니다. 상반기분은 10월, 하반기분은 다음 해 3월입니다. | 집을 사는 사람 |
| 클로징 비용 | 매수자는 계약금(다운페이먼트) 외에도 대출, 권원 보험, escrow 등의 비용을 준비해야 합니다. 오퍼를 넣기 전에 중개인에게 비용 견적서를 받으세요. | 집을 사는 사람 |
| FIRPTA | 외국인이 미국 부동산을 팔 때, 매수자는 원칙적으로 거래가의 15%를 원천징수해 IRS에 내야 하며, 이후 신고로 초과 징수분을 돌려받습니다(매수자가 실거주하는 저가 매물은 예외가 있습니다). | 나중에 집을 팔 미국 비거주자 |
| 임대 소득 | 집을 임대해 얻은 소득은 미국에 세금 신고를 해야 합니다. 미국에 살지 않는 집주인은 보통 1040-NR로 신고합니다. | 투자자 |
| 미국 상속세 | 미국 비거주자의 미국 내 자산이 6만 미국달러를 넘으면 상속세를 신고해야 하며, 받을 수 있는 공제는 미국 거주자보다 훨씬 적습니다. 보유 방식(개인, 법인, 신탁)은 먼저 전문가에게 문의하세요. | 투자자 |
| 대만 신고 | 같은 신고 세대의 해외 소득 합계가 100만 대만달러 이상이면 전액을 기본소득액에 포함해야 합니다. 기본소득액이 750만 대만달러를 넘어야 기본세액을 계산합니다. | 대만 세무 거주자 |
세무는 일반적인 설명만 합니다. 개별 사안은 미국 CPA와 대만 회계사에게 문의하세요.
용어집
| HOA | 주택 소유자 협회(Homeowners Association). 매달 관리비를 걷고 외벽 색상, 주차, 쓰레기통 위치 같은 단지 규칙도 정합니다. |
|---|---|
| SPDS | 매도인 재산 고지서(Seller Property Disclosure Statement). 매도인은 누수, 흰개미, 수리 이력 등 알고 있는 하자를 알려야 합니다. |
| BINSR | 주택 점검 후 수리 요청서(Buyer’s Inspection Notice and Seller’s Response). 매수자가 요청 사항을 적으면 매도인이 수리할지 답합니다. |
| 보증금 | 애리조나 법에 따라 보증금과 선불 임대료 합계는 원칙적으로 월세 1.5개월분을 넘을 수 없습니다(A.R.S. § 33-1321). 퇴거 후 반환을 요청하면 집주인은 14일 이내(주말·공휴일 제외)에 돌려주고 공제 내역을 알려야 합니다. |
| Earnest money | 매수자의 오퍼가 받아들여진 뒤 먼저 내는 계약 보증금으로, 제3자인 escrow／title 회사가 보관하고 클로징 때 집값에서 차감합니다. 보통 집값의 1~2% 정도입니다. |
| Escrow | 중립적인 제3자(escrow／title 회사)가 돈과 서류를 보관하다가, 조건이 모두 충족되면 소유권 이전과 대금 지급을 진행합니다. |
| Pre-approval | 대출 사전 승인. 은행이 소득과 자산을 확인한 뒤 대출 가능 금액 증명서를 미리 주며, 오퍼를 낼 때 첨부합니다. |
| CC&Rs | HOA의 단지 규약으로, 외관, 주차, 임대 제한 등 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 정합니다. 집을 사기 전에 읽어야 합니다. |
| Closing costs | 클로징 비용. 대출 수수료, 권원 보험, escrow 비용 등이 포함되며 계약금(다운페이먼트)은 포함되지 않습니다. |
| ITIN | 미국 국세청(IRS)이 SSN이 없는 사람에게 세금 신고용으로 발급하는 번호입니다. 투자자가 임대료를 받거나 집을 팔 때 이 번호로 신고합니다. |
| DSCR 대출 | 매물의 임대료로 대출 상환이 가능한지를 보고 심사하는 투자용 대출(Debt Service Coverage Ratio)입니다. 개인 소득은 크게 보지 않으며 금리가 더 높습니다. |
| W-8ECI | 비거주자가 관리 회사에 내는 서식으로, 임대료를 순액으로 신고하겠다는 뜻입니다. 그러면 관리 회사가 임대료 총액의 30%를 원천징수하지 않아도 됩니다. |
| 감가상각(Depreciation) | 임대 주택의 건물(토지 제외)은 27.5년에 걸쳐 비용으로 나눠 처리해 매년 과세 소득을 줄일 수 있습니다. 매각할 때는 다시 과세됩니다. |
| LLC | 유한책임회사. 임대 주택을 보유해 법적 책임을 분리하는 데 자주 쓰입니다. 세무와 상속 계획은 회계사, 변호사와 함께 결정하세요. |